【台中買房|房價漲跌關我X事?】首購族買房絕不後悔的6絕招|房仲宥來了

【台中買房|房價漲跌關我X事?】首購族買房絕不後悔的6絕招|房仲宥來了

現在的房子,開價越來越誇張,但更誇張的是,價格竟然還一直漲,我現在進場到底會不會買貴,我到底該什麼時候買房,才不會被當盤子,很多的首購族朋友最常見的問題就是,現在該買房子嗎?現在買房會買貴嗎?

看到朋友一直買房子炫耀,甚至有一種買房子以後,天天在那邊酸你,沒買房是魯蛇,嘲笑你沒眼光,沒早點進場的朋友等等,可是現在去看房屋仲介櫥窗上的物件,開價一個比一個還扯,雖然自己勉強買得起房子,但是真的很擔心,萬一房子買下去,三年五年之後美國升息,造成台灣房價下跌的話,自己不就賠了好幾百萬了嗎?

如果你真的很想買房,目前在猶豫可不可以進場的話,接下來,我會提供你6個,絕對適合你在台中買房的情況,一般房屋仲介不會給你的建議,絕對可以對你有幫助,尤其是最後的第6點,肯定可以讓你現在忐忑的心給靜下來。

不過在那之前,你一定會問


想在台中買房,可是台中房價會跌嗎?

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圖片來源:清華安富房價指數

清華安富房價指數由安富財經科技股份有限公司與國立清華大學安富金融工程研究中心聯合編撰,參考實價登錄資訊並輔以計量經濟模型,以提供市場清楚了解房價、交易量變動情形的趨勢。

綜觀台中房市2022年5月之價量表現,台中房價自2016年3月起,房價持續向上成長逾5年。

觀察台中市各行政區的房市狀況,與去年同期相比,台中市各行政區的房價皆上漲,其中北屯區的漲幅為11.51%,表現在所有行政區最亮眼,其次分別為南區、潭子區,兩者的漲幅分別為10.51%、9.76%。

觀察本月各行政區的交易量表現,與去年同期相比,皆呈下跌狀況,其中北屯區以下跌38.88%最高,整體而言,臺中市房市有待觀察。

近期房價指數續創新高,與上月相比上升0.70%,相較去年同期上漲8.57%,近5年房價成長逾2成,而住宅市場交易量在屏除季節性因素後,相較上月減少21.61%,相較去年減少17.51%,總體而言5月低於5年平均值,台中房市後續發展有待觀察。

對於台中房價的看法

近兩年台中房價大漲,是建立在資金氾濫、長期低利率與預期通膨之上,形成一股房價完美風暴,很多人沒料到的是,今年6月央行升息,而且可能升升不息。


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一、買房的自備款要充足,建議房價的35%以上

如果你有看過【台中買房|自備款要準備多少?】就會知道,如果我們要買房子時,新成屋要準備房價20%的頭期款,2%的仲介服務費,以及2~3%不等的其他支出,所以至少要有25%的自備款,才有條件購屋,但我認為這種梭哈積蓄的方式買房,會讓你後續的風險變得很高。

想像一下,好不容易買到適合自己的房子,買房子之後,交屋後想弄點裝潢、買些家具,或是遇到漏水要抓漏,如果身上沒有多餘的資金,這些額外的支出,可能會造成你的生活上的負擔,或是買房子之後,遇到很棒的投資機會,就會因為沒有錢而失去賺錢機會,

萬一工作突然出什麼狀況,導致房貸繳的很吃力,萬一發生被裁員的狀況,沒預備金又繳不起房貸,不得不低下頭,去跟家人週轉一些錢,然後,還要聽那些反對你買房的家人說,當初就跟你說現在不要買房,結果出事了還不是要找我。

所以我的建議是,自備款準備房價的35%,其中25%的現金當作買房的自備款,然後口袋至少還有10%的現金,可以應付交屋後的任何突發狀況,確保自己的生活品質和房貸不會出問題,也不用擔心突然失業沒有了收入,結果馬上面臨繳不出房貸,就很可能面臨法拍。

台中買房的自備款總結:

除了買房的頭期款以外,多準備房價10%的預備金


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二、房貸不超過月收入35%

你的生活周遭可能也有這樣的朋友,因為結婚之後有了小孩,受到長輩的壓力,所以勉強買了一間房子,結果他說他現在,每天工作都戰戰兢兢的,不敢犯錯也不敢跳槽,到其他收入更高的工作。

因為他怕有任何一丁點的閃失,導致丟了工作,房貸就會繳不出來了。而且因為勉強買了房,他們好幾年沒有出國玩了,手上的iPhone7也還在苦撐。

沒錯,這就是我們常常聽到的,很多首購族在第一次買房時,都很樂觀地想著,沒關係,為了有一間自己的家,未來30年辛苦一點,節省一點,也是應該的,我們一定可以辦的到,買下去之後才發現,苦撐2、3年還可以啦,但要苦撐30年,那還真的是吃不消。

如果每個月繳的房貸金額,超過收入的40%,那就表示目前,你需要提升自己的,主動和被動收入,另外,建議要評估一下,父母的資金狀況,萬一發生任何意外時,家族還有一些資金,可以作為你的後盾。

畢竟,有不少急售的屋主,就是因為房貸支出太高的關係,導致買房子之後,每月無法額外儲蓄,突然同時發生一些狀況,萬一又發生被裁員的狀況,沒預備金又繳不起房貸。

因為資金壓力,又擔心面臨被法拍的局面,不得不降價吸引買方,導致買下去可能兩年內就賠了10-15%的房價,最後用1000萬舉例,可能就因此賠了100萬到150萬,這還不包括4%仲介費等等。

所以我的建議就是,別為了一間又破又舊的老房子,讓自己變成窮苦的屋奴,最理想的每月房貸支出金額,不要超過你們家庭收入的33%,最多也不要超過35%。


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三、買房不要為了只是撐面子

在這個每天都能在臉書或IG上面,看到朋友在高級餐廳拍照,同學買車打卡的炫耀時代,很多人都是為了攀比,為了想證明給某個不喜歡的人看,就硬著頭皮買了一間沒那麼適合,甚至沒那麼需要的房子,就不小心讓自己成為了可憐的屋奴。

也有些人是因為長輩壓力、結婚生子,或是覺得自己超過30歲了,沒有買房就好像自己很失敗的傳統觀念,導致自己做出不適合的購屋決策。

我想讓你知道的是,如果要買房,除了確認自己能不能負擔以外,最重要的還是這間房子,有沒有「符合自己的自用需求」,如果你現在真的需要一間房子,而你看上的房子不但符合需求,又負擔得起,這時候下手買房才是理智的決定。


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四、房貸金額小於房租租金

如果房貸比房租還高的話,那麼想等待房價增值的房東,房東等於暫時是虧錢把房子租給你,這時候來當租客就會非常划算,

如果你想在台中買房,台中已經完全找不到,房租可以支付房貸的透天店面,最典型的就是下面的例子:

  1. 產品:東區振興路透天店面
  2. 地點:台中市東區振興路
  3. 售價:2370萬元
  4. 貸款約:70%
  5. 租金:每月可出租3.5萬元

售價2370萬元,頭期款至少準備30%,也就是大約準備711萬元的頭期款,然後預計貸款70%等於1659萬元,如果以年利率2%,年限20年期,無寬限期,可算出本息平均攤還,月繳款約85,506元。

每個月8.5萬元的房貸,跟3.5萬元的租金相比,房貸比房租還貴2.4倍,其中本金佔約5.5萬,利息佔約3萬元,租金跟利息相比,每個月多大約5,000元的支出,但是資金可以靈活運用,不如先採⽤租店⾯的方式。

對於準備要創業的老闆們來說,考慮買店面或租店面的因素很多,可是就財務方面來看,就是頭期款有沒有著落,會不會影響到資金的週轉與調度,以及利息支出與租金支出何者划算。

基本上只要繳房貸的金額比繳租金還低,那麼在自備款充足的情況下,我肯定推薦你買房,因為把錢繳給房東,當然不如把錢繳給自己,順便幫自己強迫儲蓄,這算是大家都知道,但卻常常被忽略的關鍵。


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五、投資收租的租金淨投報率3%以上

我們可以先從,這間房子拿去收租、投資,都能夠有良好的收益來切入,幫助你先立於不敗之地,一個淨租金能夠超過3%的不動產,絕對是一個優質的投資標的,前提是,這個標的必須靠近市區,不能是在蛋白區,因為郊區房產雖然投報率看起來會很高,但是空窗期通常也會更久。

簡單講,如果你今天買了一間1000萬的房子,這間房子每年可以幫你收到,45萬元的租金,那麼45萬元的租金除以房價1000萬元,毛投報率就是4.5%。

但是房子還需要繳管理費、房屋稅、地價稅,還有你的貸款利息等等,貸款只算利息不算本金,因為本金在你房子賣掉之後,是拿得回來的。

假設這45萬元的租金東扣西扣之後,最後剩下30萬元,是實際可以進到你口袋的租金,那麼這30萬元就是淨租金,把淨租金30萬元除以房價1000萬元,你的淨租金投報率就是3%,這就是最簡單的淨租金投報率的算法。

同樣的邏輯我們反過來看,如果這間房子的淨租金確定是30萬元,而屋主要賣的售價是1200萬元的話,為了要達到進可攻退可守的淨租金3%,你的斡旋出價就不能高於1000萬元。

基本上,要在台灣蛋黃區,買到淨租金超過3%的房子,是非常困難的,所以一旦符合這個條件,又符合你的自用需求,那麼閉著眼睛都能買,你就能夠買到一間,投資兼自用的優質房產了。

宥均的實際成交案例

的複本

我有一位住在台中市太平區的朋友,在105年的時候,買了一間房價445萬元的房子,加上40萬元的家具家電,總價是485萬元。

地點在彰化縣大村鄉,大葉大學生活圈,一戶隔4間套房的新成屋,整個社區都是學生套房,每個房間有獨立陽台可以租6000元,也就是每月有2.4萬元,每年可以收到28.8萬元的租金。

28.8萬元的租金除以485萬元,毛投報率高達5.9%,但是扣掉管理費、網路費、稅金、貸款利息等等,每年需要付出成本約9.8萬元,最後剩下19萬元的淨租金,淨租金19萬元除以485萬元,淨投報率高達3.9%,這樣的投報率,如果是在蛋黃區,那真的是可遇不可求。

委託過仲介銷售大約1年,都沒有買方有意願看房子,109年5月的時候,以專任委託的方式交讓我銷售,網路廣告的詢問度破千人,從5月到10月只帶看3組買方,最後以465萬元成交。

從實價登錄上看445萬賣到465萬,房價看似漲了約4.4%,但實際上卻是賠售,這間房子雖然投報率很高,租客以大葉大學的學生為主,4年來租金也沒漲幅,所以提高售價只會降低投報率,也因為房子在郊區,日後轉手不易。

透過實價登錄可以看到,之後還有增加3筆買賣,而且在110年全台房價飆漲的環境,成交價格也沒有漲幅的跡象。


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六、房價漲跌為什麼與自住客無關

這句話你應該很常聽到房仲,或者專家提到,但是你對這句話的想法一定是,這是什麼鬼話,誰不希望自己買房之後,房價一直漲,誰會希望自己家的房價下跌。

先別急著反駁這句話,因為這句話其實背後是有一般自住客,都不知道的實務經驗和真相,講到房價漲跌與自住客無關,我們得先知道一個大前提,這個大前提也幾乎是,所有首購族的共同盲點,那就是,你這輩子不會只買一間房。

你現在準備要買的那間房子,通常不會是你住一輩子的房子,以我們房屋仲介的實務經驗來看,通常一個人一輩子會買3到4次,比方說,通常首購族都是單身,或者剛成家的小家庭,所以第一次買房都會先買個小坪數來住。

等到小孩長大以後,考慮到空間和學區,再加上你和另一半,這些年來也有更多的存款,就會賣掉第一間的小房子,換個空間比較大,距離學區也比較近的主流3房。

最後,等到孩子成家立業,你上了年紀,也用不到這麼多空間的時候,你就會選擇把大房子給賣掉,換一個中等坪數,靠近醫院、生活機能又好的2房來住,因此我們這一輩子換個兩三次房子,都是很正常的。

宥均實際算給你看

那麼為什麼房價漲跌對自住客沒差呢,其實這個邏輯很簡單,房價上漲時雖然你很開心,結果當你賣掉第一間的房子,改買第二間的房子時,第二間的房子也變貴了,請問,你真的有賺到錢嗎?

這就是為什麼房價上漲時,很多自住客也不敢賣房的原因,相反的,就算房價下跌,你原本的房子變便宜了,但是其他的房子,同樣也變得更便宜了,請問你真的有虧到嗎,

假設小坪數的房子行情是1000萬元,大坪數的房子行情是2000萬元,過了10年房價漲了20%,第一間小坪數的房子也不過從1000萬元變成1200萬元,賺200萬元,

但是大坪數的房子同樣也漲了20%,從2000萬元變成了2400萬元,漲了400萬元,小坪數的房子才幫你賺200萬元,但是大坪數的房子已經漲了400萬元,這樣一來一回還是要補200萬元的差額。

所以房價上漲,對於換屋的自住客來講,真的有賺嗎?

再換個角度,如果過了10年的房價是下跌20%好了,小坪數的房子1000萬元下跌20%,剩下800萬,虧200萬元,而大坪數的房子2000萬的房子也跌了20%,變成1600萬,雖然賣掉手上小坪數的房子讓你賠了200萬,但是大坪數的房子卻比10年前,便宜了400萬,這樣一來一回你還省了200萬。

請問房價下跌,真的對你一定都是損失嗎?

這就是為什麼房仲跟專家都跟你說,房價漲跌跟自住客比較無關的背後邏輯,不是單純只想呼巄你買房的膚淺話術,不過第6點的前提是,你買的房子必須都在市區內,不能拿蛋黃區和蛋白區的換屋,來相提並論。


台中買房的建議

感謝把文章看到這邊的你,雖然在高房價的時期,但如果想要買房的你,前面的5點當中只要有任何一點符合,通常買下去都不會有問題,變成屋奴的機率也會大幅下降,但是,想要符合自己需求,又要撿便宜,很難。

除非你不考符合你需求的條件,包括地點、採光、通風、樓層、屋齡、裝潢、車位、坐向,還有最重要的是眼緣,但是房子不像股票、車子、衛生紙,每一間房子的樓層、面向、裝潢、地點、通風、採光、對公園…等等不同條件。

甚至兩間一起蓋的透天,就可能會一間有壁刀,一間沒壁刀的情況,都代表著房子的獨特性,買房應該綜合考慮,收入、需求及喜好,去挑選適合自己的房子,如果,買了不符合自己能力的房,就會有被銀行收回、繳不出錢、或是年老剩一間房的風險。

如果今天這篇文章,對你做出買房或不買房的選擇,有正面幫助的話,歡迎你分享到你的臉書上,讓身邊正在猶豫,要不要買房的親朋好友知道,自己到底有沒有具備適合買房的條件,不要一個不小心,就成為了窮苦30年的屋奴了,畢竟人的青春很短暫,我們能夠有幾個30年呢?

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