【台中買房|掌握買房注意事項】不用看100間房就能買對房子|房仲宥來了

掌握買房注意事項,不用看100間就能買對房子

很多人都有聽說過一個說法,就是新手買房前,至少要看100間房子,你才能買到一間對的房子,在存到買房的頭期款後,鼓起勇氣開始看第一間房子,畢竟買房的學習必須搭配實戰經驗,身為買房新手,為了累積經驗,不管中古屋、新成屋、預售屋都看。

看房看了一段時間,逐漸感受到「新手去看100間房就會知道怎麼買房」,這句話的代價怎麼這麼辛苦,買房是人生大事,當然需要多比較,其實看100間房,本質上並沒有錯,多練習的確會進步,但是實際上最常見到的是….

看200萬的套房又看了1000萬的大樓,甚至2000萬的透天別墅也看,這一定不是最有效率學習看房的方法,只是花了一堆時間漫無目的看房,講好聽一點叫做"多看學經驗",講坦白一點就是"不知道該如何事前篩選",所以什麼房子都看。


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內容目錄

【買房注意事項|第1項】約房仲看房前,先做這2件事

如果你是看新成屋或預售屋,面對的可能是建商或代銷;如果你看的是新古屋或中古屋,主要是面對房仲,也有可能會遇到屋主自售,因此在實際看房之前,與房仲或屋主的應對也包含在買房注意事項之中。

如果我們可以先了解自己買房的需求,設定好自己要看的房屋條件,絕對可以避免浪費自己寶貴的時間,甚至錯過了適合自己的房子。

實際看房時,我們要評估的重點包含屋況、動線與生活方便性,因此學會看房技巧與買房注意事項,並依照SOP順序看房,就能讓買房這件事更易上手。

因此在約房仲看房前,一開始要做的是:"公寓、大樓、透天、屋齡、坪數、房型、車位、區域、預算範圍 ",全都仔細思考過自身的需求,並清楚的跟房仲說明。

這樣透過房仲幫忙篩選後, 物件應該已經50%以上符合我們的需求了,當房仲提供房屋資料給你參考時,
記得先做這2件事:


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看房前,第1件事》先上google地圖,查看周邊環境

觀察鄰近的生活、 商業機能分布,衡量本身在意的機能,例如:
如果常常下廚,會希望住家附近有市場、全聯、家樂福,晝伏夜出的朋友,會希望住家附近有便利商店或宵夜店家,愛運動的朋友,則可將健身房、運動公園等視為衡量依據,生活商業機能的重要程度完全因人而異。

除了正向加分的機能設施外,還必須留意附近會影響未來居住品質及房價的相關設施、場所,也就是所謂的「 鄰避設施 」,如加油站、變電所、高架橋、遊藝場、墳墓……等會造成健康、安全、寧適性或風水上影響的項目。

所以,約房仲看房之前,除了環境位置的生活機能,對於未來生活的方便程度有很大的影響,也要注意附近的鄰避設施,還可以先確認房屋本身的「地理風水」,也或許你不在意這些缺點,但要考慮未來轉手時,買房的人會不會在意,不要以為撿了便宜,因為通常別人也會以此條件來議價。


看房前,第2件事》先學會判斷區域合理房價

雖然有人認為房價的部分等看完後,有喜歡再思考如何議價就好,現今網路資源豐富,許多房地產課程標榜幫助學員6折、7折買房,搞得好多人以為出價就用力殺就對了,屋主也怕被大幅殺價,索性將開價提超高,反正要殺價就讓你殺個夠,因此惡性循環~

「你出這個價,屋主怎麼可能賣啦!」,其實從價格上也可以看出,屋主賣房子的決心,真正想賣房子的屋主,通常價格也都在合理範圍,開價幾乎是底價,

如果屋主要賣天價,底價也不會在合理價,因為屋主不一定是真的想要賣房子,只是想試試市場水溫,如果有人出價,再考慮要不要賣,如果價格差太多不是很想賣,不降價也是有可能。

如果對房價區間瞭若指掌,還會去看開價超高的房子嗎?

你還願意浪費時間,跟房仲出價出到臉紅脖子粗嗎?

所以,在看房之前先了解附近的房價行情,知道合理的房價區間,可以大幅降低買貴風險,看房當下如果真的喜歡,其實不用問房仲屋主的底價,因為問了也是白問。

不過可以利用低於合理房價的價格先探探房仲的口風,請房仲評估是否可能有機會,再決定斡旋的購買金額。

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【買房注意事項|第2項】看房有順序,確保不漏看

如果你在看房時,每一間房都只是憑感覺,進去繞一下就出來,看完以後也不知道看了什麼,這樣很容易在買房後,發現漏看了一些缺點才後悔,因此看房時,建議將整個過程分為3大順序:


看房順序1》從周遭環境到社區環境

房屋周遭繞繞,觀察生活機能是否符合需求(周邊商家便利性)、通勤是否方便(距捷運或公車站距離,實際走走看)、消防安全(巷弄太窄或無尾巷)、行車動線方便性(是否單向道、禁止轉彎的道路、車道出口的轉彎空間)。

如果看的事是公寓、華廈或電梯大樓,接著觀察社區的門面,門口環境是否髒亂(垃圾堆放,蟲鼠蟑螂多的狀況)、一樓大門入口處是否乾淨整潔(機車亂停或信件亂散的情形)、管理人員的水準(是否態度很糟或完全不管制進出人員的情況)。


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看房順序2》觀察公共空間、梯間、電梯公告欄到看房前

一樓大廳是否整潔、電梯佈告欄是否整齊張貼,可以顯示出社區對於居住品質的要求,樓梯間、隔壁間的門口是否有堆放雜物,可以顯示鄰居素質。

如果有公設,可以先去看看公設的狀況,是否可以正常使用,以中古屋來說,最基礎的公設就是電梯、地下室空間,可以看看電梯的保養紀錄、地下室空間是否有被亂堆放雜物,就可以大概知道管委會的運作情況與鄰居間對於修繕的態度。

如果看的是華廈或電梯大樓,特別注意電梯的保養紀錄,根據中華民國電梯協會的標準,15年以下建物每3年要保養一次電梯,15年以上要每年保養,若看房的電梯 沒有定期保養紀錄,要擔心日後的居住安全。

另外,觀察電梯的公告欄,可以看出大樓資金狀況,以及近期是否有重大的維修項目,因管委會目前資金不夠,會向各戶額外收取的維修費用」,如果確定要買,也要跟原屋主談好這筆費用由誰支出,以免超出自己的買房預算。

進到你要看的那間房後,依照第三章的【看房注意事項全解析】,一步步檢查每一項看房的小細節。


看房順序3》看房後不忘記檢查頂樓及地下室車位

如果看的是頂樓含頂樓加蓋的房子,須注意頂加為鋼筋混凝土RC或是鐵皮,鐵皮頂加下雨時很吵,而且兩者的價值也不同。

頂加大多屬於違建,而違建又分為既存違建(民國 84年1月1日前存在,緩拆或免拆)、新違建(民國84年1月1日以後存在,即報即拆),這部分可依據 『農航所空照圖』進行判斷,由於頂加可能會有報拆的風險,因此通常會將頂加坪數用「打幾折」的方式議價。

若頂樓沒有加蓋,需觀察隔熱是用「搭鐵皮」還是「塗層」,隔熱塗層的狀況是否仍完好無破損,防水處理是用「塗層」還是「貼磁磚」,一般貼磁磚的防水效果較好,塗層有一定的有效期限,可以詢問房仲頂樓的塗層是何時完工的,塗層施工費用是頂樓住戶自費還是管委會處理。

如果有車位,需實地去看車位的位置,是否符合自己車子的大小,動線是否方便停車。
沒有車位的話須注意:
◆ 附近好不好停車
◆ 有沒有停車場
◆ 停車場是否提供月租之方式
◆ 是否汽車與機車車位都有


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【買房注意事項|第3項】掌握看房眉角,13項看房技巧不藏私

無論是新屋或老屋,「看房子」都是買房子前必須做的事情。在看房子的過程中其實也有很多細節要注意,今天就幫大家整理幾個很基本卻也是重點的看房注意事項,讓你在看房子的過程中不會被不肖房仲或房東牽著鼻子走,自己掌握自己未來的居家保障!


看房技巧1》避免開門見灶、見廁、見臥、見鏡、穿堂煞

當打開大門,映入眼簾的是廚房、廁所、臥室、鏡子,或一覽無遺的穿堂煞 ,在風水上都是不好的。如果看的房子有這樣的格局,可以同步思考是否可用植栽、屏風、拉簾、裝潢修飾掉!


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看房技巧2》玄關是否有足夠空間擺鞋櫃

如果是沒有玄關的房子,通常在入住使用後才會發現,鞋櫃沒地方放,有些房子玄關超小,無法擺放足夠大的鞋櫃,導致鞋子只能亂擺地上,這樣很容易有髒亂感。


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看房技巧3》天花板高度與地板水平,還有檢查滲漏水

一般住宅室內高度介於 3.1 ~ 3.6 米之間,扣掉樓板厚度後僅剩 2.95 ~ 3.45 米,如有風水考量做天花包樑,做完室內高度僅剩 2.5 ~ 3.0 米之間,可能會有壓迫感,不可不注意。

看完高度有沒有壓迫感之外,還要觀察天花板是否有滲、漏水的情形,如果是輕鋼架的天花板,可以將石膏板掀開,觀察是否有缺失被藏在板子後。

地板部分可用彈珠或任何圓形光滑的物品,測試樓板是否平整、有無傾斜,然後在房屋各處走走踏踏,看看有沒有磁磚或木地板浮起的狀況發生。


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看房技巧4》牆壁是否實心、剝落、鋼筋外露、重新粉刷、漏水

牆面是看房注意事項中的重點,先看看室內的牆壁是實牆(磚、混凝土)或是輕隔間,可以用手敲牆面來簡易辨識。

另外,要注意牆面是否有滲裂縫,台灣位處地震帶,建築物時間一久多少都有裂紋,但如果結構裂縫有嚴重滲水狀況,代表建築物的防水層已遭到破壞,這是任何防水漆或塗料都無法根除的問題,而水漬、壁癌等狀況則是清晰可見,就不多解釋囉。

如果房屋有漏水壁癌或更嚴重的結構狀況,牆壁都看得出來,例如裂縫、剝落、鋼筋外露等等,也因此很多屋主為了掩飾就會重新粉刷,或甚至裝潢釘木板候再重新粉刷等方式掩蓋。


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看房技巧5》窗戶是否容易開關,通風與隔音狀況

把所有門窗打開,觀察開關流暢度,還有窗框、門框有沒有變形,觀察通風狀況是否良好,並聽窗戶打開後的噪音是否過大,窗戶全關,觀察隔音的狀況,以及有沒有水痕(與密合度有關),隔音不好雖然可以換窗,但要注意聽風吹在窗戶上的噪音使否過大。若是氣密窗,就要檢查氣密條是否還完整。


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看房技巧6》每個窗戶看出去的棟距,會影響陽光和隱私

如果棟距較近,可能陽光會不容易照進室內,光線會比較暗,甚至會完全無光照變成暗房,會造成採光不足, 尤其到了冬天日照時間短, 房間就得需要整天開燈, 如此增加電費的支出。

第二個是隱私及安全的問題,現在的新建案客廳或是主臥,為了美觀大氣, 通常會規劃大面落地窗的設計,但若與鄰居距離過近,自己在家的一舉一動都會被看光光,只能整天拉起窗簾,但這樣也會導致無法採光,如果與鄰居距離太近,會讓宵小容易利用鄰居爬入行竊,危及住家安全。


看房技巧7》坐向會影響房屋採光與通風性

俗語「坐北朝南,賺錢不困難」坐北朝南的房屋在風水上又被稱為「帝王向」,由於朝南的房屋不僅冬天可以抵擋寒冷的北風,同時陽光也會比較充足,此外夏天又可以讓南風吹進家裡,通風性較好,因此坐北朝南有冬暖夏涼的優點,也是一般大眾最喜歡的坐向。

而朝北的房屋也有俗語「坐南朝北,賺錢穩穩賺」,坐南朝北的房屋需留意冬天陽光恐會比較不足,並且房屋面向東北季風的吹拂,通常會比較溼冷,而夏天又無法通風,是冬冷夏熱的坐向。

房屋若是東西朝向,日照的影響就會比較明顯,首先「坐西朝東,賺錢真輕鬆」,坐西朝東的房屋,早晨時陽光會直射家中,產生光害問題,尤其夏天太陽又會比較早升起,容易干擾睡眠品質,因此建議可以加裝窗簾遮陽。

最後朝西的坐向,俗語「坐東朝西,賺錢無人知」,坐東朝西的房屋也就是俗稱的西曬屋,西曬容易使房屋悶熱,因此冷氣的電費通常會比較高,相對是較多人會避開的坐向。

100間就能買對房子 2

【坐北朝南】賺錢不困難
優點:冬暖夏涼,四季溫度適中
缺點:房屋容易潮濕

【坐南朝北】賺錢穩穩賺
優點:冬天不會太熱,通風較好
缺點:採光最差,冬天迎風面很冷  

【坐東朝西】賺錢無人知
優點:冬天下午的陽光會讓屋子乾燥、溫暖
缺點:夏天西曬房屋會很熱

【坐西朝東】賺錢真輕鬆
優點:早上陽光直灑進房屋,冬天溫暖
缺點:晚起的人會被陽光曬醒,夏天早上溫度高


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看房技巧8》注意電箱的整齊程度、電線使用年期

現在新的房子,電箱裡面的迴路都規劃的蠻整齊的,以前房子所拉的電線比較細,電箱裡面可以目視到的電線捲曲程度就很雜亂,新聞經常報導因電線不堪負載而走火的情況。

因此建議,特別的注意是不是有需要重新拉電線,如果看到的電箱很新很乾淨,電線很整齊,可以稍微安心一點安全性,雖然用看的就知道,但可以口頭問一下房仲或屋主,持有期間是否有重新拉過電線。

因為重新拉線要一筆費用,最好請專業的廠商實地評估,也是要記得考量買房成本呢!


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看房技巧9》衛浴洩水坡度、排水管是否堵塞

打開水龍頭,觀察洗手台、浴缸的排水是否良好,拉蓮蓬頭,在離地板排水孔較遠處開水,確認洩水坡度是否良好,看水是否會自然的流到排水孔,而不會積水。


看房技巧10》使用天然氣還是瓦斯桶,測試熱水效率

有很多房子是使用桶裝瓦斯的,冬天洗澡到一半沒瓦斯時真的會崩潰,如果是天然氣,確認瓦斯管線錶的位置,如果有天然氣管線,卻沒有掛錶,要注意復錶是否需要費用,管線需不需要重新配置。

同時也要測試是否有熱水與水熱的速度,雖然這有可能跟熱水器有關,但這也是評估當你接手後,是否需要花這樣一筆錢來處理熱水的問題。


看房技巧11》是否有增建(違建)及陽台外推

在台灣較常見的違建類型有以下幾種,絕大多數是在建築物主體完成後,再經過二次施工增加的部分:


(1)頂樓加蓋:
指屋頂平台突出物的增建,例如屋頂屋突樓梯間,法規規定凡是在頂樓建築面積1/8法定範圍內屬合法建物,只要超過此範圍就算違法。常見的是將透天頂樓加蓋鐵皮屋或水泥增建來使用。這部分可以到地政事務所申請一份建物或附屬建物測量成果圖(建果圖),若圖面上頂樓沒劃設,而現場卻有建築物的部分,就屬於違建。


(2)陽台外推:
陽台是指上方有遮蓋物(屋簷)的室外開放平臺。倘若拆除掉陽台與室內之間的隔牆,再加蓋外牆後使得室外陽台空間變成室內空間使用,就算陽台外推。無論是中古屋或是新成屋,可以比對建物或附屬建物測量成果圖,若圖上有陽台,但現場沒有陽台,即是「陽台外推」


(3)露台外推:
露台指原先上方無任何屋頂遮蓋物的室外開放平臺,若加蓋遮雨棚甚至砌築牆壁和屋頂來使用,就算露台外推。


(4)夾層屋(俗稱樓中樓):
原本合法挑高設計的天花板與地板之間,再增加搭建一層樓地板(通常會改成房間),該部分自始未經過合法申請,也就是在取得原始建照後又二次施工加蓋的違建,但不是全部的夾層都是違法的,合法的夾層可以在產權上看到。


(5)騎樓外推:
騎樓,指建築物一樓外牆牆面至道路界線之間的空間,而且在上方有房屋本體樓層覆蓋的區域就稱為騎樓。一般常見會在騎樓範圍增設鐵捲門(甚至加蓋水泥圍牆做阻隔),就算是違建。


(6)法定空地加蓋:
在房屋原本應為法定保留空地的部分(法定建蔽率),另行搭建鐵皮或水泥建築,以增加室內使用空間,加蓋的部分便是法定空地加蓋;民間最常見的是將屋後空地增建成廚房,或將前方露天的車庫加蓋遮雨棚,甚至直接用水泥封頂蓋成二樓室外的大露臺。

有人認為在民國八十四年以前所蓋的違建已經就地合法,不會被拆除,這個說法其實是不對的。原則上違建就是違法,只是補償條件與被迫拆除時間有所不同。各縣市政府機關對於違建物的處理,各有不完全相同的規範和做法,而目前的大原則,是依據「 違建建物產生的日期 」做區隔:

  • 新違建:1995年後所產生的違建,此類違建都是「即報即拆」。
  • 既存違建:指1964年到1994年之間已存在之違建,此類違建則是列入「緩拆」,若有危害公共安全將被優先拆除。
  • 舊有違建:指1963年前建造的違建,此類違建也是列入「緩拆」,若有危害公共安全將被優先拆除。

增建(違建)沒有一定好或壞,像是早期有許多中古屋,把陽台全部外推變成室內空間,雖然可以使室內空間加大,結果洗衣機只能放浴室,曬衣服只能拿到社區頂樓,反而降低生活品質得不償失。

陽台外推雖然看起來增加了室內空間,但卻常常影響採光,反而讓室內看起來更狹窄,陽台還可以晾曬衣服、蒔花弄草的小天地,只要利用小物、植栽好好裝飾一番,也能創造出又美又迷人的日常一隅唷。


看房技巧12》格局夠不夠方正

傳統上的好格局,先決條件就是「方正」,然而隨著都市土地越漸稀缺、建案普遍小宅化,有越來越多的新房子被規劃成以往不受歡迎的「NG格局」,首購族受限於預算,或因為個人的特殊考量,有時不得不將就。

有些有菱有角的室內空間很容易令人頭暈目眩,如果不夠方正,可以思考能不能利用裝修或布置,使空間感較為方正,但相對的可能就會犧牲掉部分空間。

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看房技巧13》觀察樓梯間,鄰居素質影響居住品質!

買房了最擔心惡鄰居,雖然在入住前很難判斷鄰居好壞,也不可能先挨家挨戶去拜訪,但其實也有跡可循,可以從樓梯間看出一些端倪,唯一能觀察的細節就是「樓梯間雜物」。

有些社區的樓梯間很乾淨,沒有鞋子或私人物品遮蔽通道,但有些社區的樓梯間就「應有盡有」,住戶完全把公共區域當作自家在用,從這個小地方就能大概得知社區管理的嚴格度,以及住戶是否自律、注重社區規範。


【買房注意事項|第4項】掌握這4招,買房省荷包

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第1招》你知道嗎?原來用手敲敲打打很容易敲出關鍵

太平這裡有許多中古屋,為了增加空間使用性而變更格局,但是卻是用木板隔間,當然隔音就一定不好,如果是靠外牆的牆壁釘了一整面木板,還有可能有壁癌的問題,屋主不想花錢修,就用木板釘起來先檔一陣子。

將有問題的地方遮蓋起來,然後整間重新油漆粉刷,讓沒經驗的買房新手誤以為:「哇!這間30年的中古屋狀況還保持很好耶!」,然後就高價購買了….

如果你在牆壁上看到異常凸出的牆面,別傻傻認為這是美美的裝潢,特別是中古屋,因為屋齡較高,因此難免多少會有一些問題,經過刻意用木板裝潢牆面並重新油漆,為了掩飾漏水而產生的嚴重壁癌,所以看房子的時候,如果牆面有沒有切齊的狀況,或用手敲發現不是實心的部分,就須特別注意。


第2招》把所有窗戶都打開,感受噪音、隔音、通風、景觀

窗戶打開前先聽聲音,與打開後的室外噪音程度,可以判斷該窗戶的隔音能力,之後再將窗戶打開,可以確認室內通風情況、通風時是舒適還是風會太大、夏天時可確認室內燥熱程度。

如果玻璃不是清透的玻璃,看不到外面的景觀,或是或是棟距太近的問題,也許窗戶打開有一些風水瑕疵,對到屋角或是壁刀,甚至窗戶打開就看到夜總會。


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第3招》隨身攜帶捲尺,原有傢俱好規劃

捲尺的用途在於測量室內空間實際的尺寸,可以幫助自己看房當下評估空間使用,例如房間的空間擺放床與衣櫃之後,有沒有足夠的活動空間,如果自己有原有的家具要搬來使用,也可以先評估這些家具放置的位置及空有沒有足夠!


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第4招》別急著下斡旋,下雨天再去看一遍

最好下雨天後幾天去看,如果這間房子有嚴重漏水問題,就可能顯露出來,如同前面所說的,屋主可能會重新粉刷掩飾漏水壁癌問題,但如果漏水很嚴重,大雨過後仍會無所遁形,因為油漆也會受影響變色。

像是已經是40幾年的中古屋,經過特別全室油漆粉刷,當然是為了賣相好一點,但如果依然有漏水,在幾次大雨之後一樣會現形,在發現漏水問題之後,觀察到漏水的區域。

如果是直接對應到頂樓加蓋的陽台區域,代表交屋後,還需要花一筆費用做頂樓的防水工程,抓到這個問題點,可利用在談價格時就會把這層花費一併加入議價的籌碼。


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