【台中買房|如何零元買房?】這3招,買房不用頭期款,但是實際後果你能承擔嗎?|房仲宥來了

如何零元買房?

你的臉書上,是不是經常跳出教你零元買房、集資買房等等的說明會的廣告。到底是否真的可以零元買房?零元買房、集資買房真的像那些自稱老師說的這樣好康嗎?

去年也有朋友問過我同樣的問題,有沒有可以不用頭期款,先投資租人的房子,也就是全額貸款,一個月支付5萬至10萬的貸款沒問題,但是沒辦法一次拿一筆頭期款出來買房,我很直覺的跟他說,有,但是你連頭期款都無法支付了,你要憑什麼讓銀行相信你,每個月可以還得起5萬至10萬的貸款,如果可以,那你最好將這些錢額外存起來,再規劃買房。

買房是人生大事,如果可以不用拿頭期款出來就解鎖買房成就,聽起來的確很誘人,尤其是有些人沒有第一桶金、沒有富爸爸,讓買房看起來像是遙不可及的夢想。從這樣的問題上來看,還是有很多期待可以在台灣投資獲利的小資族,都希望可以期待用小小的資金做槓桿,但因為對於房市不熟悉加上業者的話術,已經讓不少消費者落入黑心業者的陷阱裡面。


究竟「零元買房」當中暗藏什麼陷阱?

【如何零元買房?】這三招,買房不用頭期款,但是實際後果你能承擔嗎?|房仲宥來了
(圖/非凡新聞)

其實上網多Google一下就有很多答案了,今天房仲宥來了再特別針對網路上的資訊以及我的個人見解,快速讓你知道所謂的「零元買房」到底是在用什麼手法?哪些是錯誤的見解?哪些是違法的行為?

以免錢投了出去,結果不但沒有獲利,反而弄得一屁股債又誤觸法網,得不償失。

【如何零元買房?】這三招,買房不用頭期款,但是實際後果你能承擔嗎?|房仲宥來了
(圖/東森新聞資料畫面)

真的能夠不用頭期款買房子嗎?

從正常的房屋貸款程序來說,假設買的房子成交價1000萬,銀行貸款7成,也就是700萬,必須準備自備款300萬,就算是銀行貸款8成,也就是800萬,買房頭期款還是需要200萬,如果沒有問題,代書就會協助買賣雙方進行產權交易及過戶、協辦銀行貸款等事宜。

坊間不少老師主打的「零元買房」說明會等課程,簡單來講就是針對一般上班族、小資族、無殼蝸牛….等,吸引身上沒有頭期款,卻又想買房子的人,提供一個「方案」,讓你在手上沒有任何頭期款的情況下,也可以輕輕鬆鬆購買到房子。

除了能夠不用頭期款買到房子以外,甚至會有業者標榜,可以用這些免頭期款購入的房子,利用「過去」的方式與經驗,讓你未來賣房子的時候還可以從中獲利,幾次不斷下來之後,不但能夠零元買到房子,還可以利用台灣的不動產賺到錢,甚至有很多業者會把它們當年(2009-2012年)如何成功的模式教給你。

聽起來很棒,對吧?實際作法又是如何呢?


買房不用頭期款第一招:AB合約|假合約

所謂的AB約手法大致是,其實就是透過偽造房屋買賣合約,將合約成交價格灌水,並詐欺銀行達成零元買房的結果,除了零元買房以外,目前台灣也還有房屋仲介,在使用這種AB約的方式騙取銀行貸款,同時降低投資客的房地合一稅(因為購屋成本變高),以及預售屋建商利用裝潢費用墊高房價,幫助購屋者增加貸款金額。

假設買方(甲),看上一間房子願意以1000萬購買,而賣方(乙)也接受(甲)的出價,並同意把買賣成交價寫高成1250萬,以1250萬的8成等於可以貸到1000萬,但實際上買賣雙方私下願意成交價格是1000萬,等於(甲)不用出任何一毛錢就可以買到房子,但銀行通常會參考房屋或土地座落的地點,以及房貸貸款人的還款及信用能力,一般來說都有機會可以帶到8成。

另一種案例,就是你也聽過的超貸,實際上買賣雙方私下願意成交價格一樣是1000萬,買賣成交價格寫高成1300萬,以1300萬的8成等於可以貸到1040萬,等於甲方不但不用頭期款就可以買到房子,另外還有多貸出40萬(超貸)可以靈活運用。

AB合約是絕對不合法的,既然是假合約,就會背負偽造文書、詐欺等罪名,真的不要以身試法,以免讓自己未來連睡覺都睡不好。


買房不用頭期款第二招:信用貸款當頭期款

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你必須知道,信用貸款跟房屋貸款可是天差地遠!房屋貸款是拿房子去做抵押,信用貸款則是用你個人的「信用」去做抵押,你知道銀行是怎麼看待,有辦理信用貸款的人嗎?

這個方法並沒有牽涉到違法的問題,但卻需要去考量風險上的問題,也就是頭期款的部分,用其他的貸款方式填補,最常見為銀行的信貸,再者可能是民間或私人借貸。

除此之外,信用貸款的利息較高,不是每個人都負擔得起,就算你負擔得起加上信貸的總金額不高,可是信用貸款不像是房屋貸款可以分20年以上來攤還,信用貸款通常只有5至10年就要全部還清,本金加利息去計算的情況下,你每個月的還款壓力其實相當大的!而且你還沒算到房屋貸款。

假設(甲)買了一間房子成交價格1000萬,房屋貸款8成800萬,年利率1.8%,年限20年期,無寬限期,可算出房貸月繳款約39,717元,剩下200萬透過信用貸款去補足,表面上(甲)是無自備款買房,
但實際上還有信用貸款200萬,年利率6%,我試算三種年限組合給你看看:

  1. 年限5年期,可算出房貸月繳款約38,666元,加上800萬房貸=39,717+38,666=78,383元
  2. 年限7年期,可算出房貸月繳款約29,217元,加上800萬房貸=39,717+29,217=68,934元
  3. 年限10年期,可算出房貸月繳款約22,204元,加上800萬房貸=39,717+22,204=61,921元

實際上信用貸款的方式零元買房,還會影響到原本購屋的房貸,就算貸的出來,如果沒有拿捏好,是否可以負擔每個月的還款金額,將會是一筆非常有壓力的支出,以上面的舉例房貸+信貸最長的10年,每月繳款最低的金額也需要61,921元,按照每月貸款佔”穩定收入”的三分之一原則,你的穩定月收入大約要有18萬最為理想。

如果這樣負擔,超出你現階段的能力範圍,將會是一筆非常有壓力的支出,甚至繳不起房貸時,轉向民間或私人借貸,就很可能面臨法拍,你可能一回頭就發現自己房子沒了,還賠了上百萬的後果。


買房不用頭期款第三招:原屋貸款、二胎或是增貸

【如何零元買房?】這三招,買房不用頭期款,但是實際後果你能承擔嗎?|房仲宥來了

這個前提是建立在購買人或是家人、長輩等,原本就有至少一間房屋或土地的情況下,就可以透過名下無貸款的房屋,進行「原屋貸款」,如果還有原先購買房子時的貸款,就會變成是我們常聽見的「二胎」或是「增貸」,透過這樣的方法籌措下一間房子的頭期款。

或許有很多人聽到二胎、增貸等就害怕,但是這裡所謂的二胎,並不是要你用房子,向民間或私人借貸,銀行也是可以二胎的,相較於信貸的差別就是,有另一間房子可以去做抵押,資金借貸成本相對於信貸小,不過原屋貸款通常利率會高於0.3%到1%,而且借款人還是要評估自身還款能力,避免因為每月還款額負擔太重而產生違約風險。

原屋貸款,是零元買房風險最低的,有許多人也是利用這樣的方式,用原屋貸款借出頭期款,來幫助兒女買房,或是買第二間房子收租,但需謹慎評估自身還款能力,不要忘記每月貸款佔”穩定收入”的三分之一原則,否則可能會有無法還款的違約風險,可以向經常業務往來的銀行做初步諮詢。


零元買房不用頭期款的迷思

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零元買房,並不是讓你可以不用錢就擁有房子,是讓你同時扛著很多高風險的情況,讓未來的你用各種借貸管道,去還這些頭期款而已。

除了AB約以外,零元買房在市場上並不是不可執行,但這背後所隱藏的風險,是再買房之前就要審慎考慮,如果能夠掌控好風險,其實上述某些方式還是可行,也可以讓買房的人,不需要一下子就拿出一大筆錢,透過月付款的方式減輕額度負擔。

但是當你有一天終於還不出貸款,房子最後被法拍的結果,有可能法拍的金額,還不夠償還你跟銀行借的信用貸款和房屋貸款,於是房子沒了以後,你還是得繼續當個還貸款的無殼蝸牛,也因為每月薪資全都繳房貸沒存到錢,這樣的結果也是我們所說的去了了,請問你該怎麼辦?找當初的業者負責嗎?

不可能,因為一般的房屋仲介在買賣交易結束之後,相關的責任義務也已經終了,所以之後房子是漲是跌都是由你自己要去承擔,那些推薦你用零元買房的業者,更沒有任何責任替你分擔任何虧損的,(這也是為什麼我從不替客戶做投資上的最終決定的原因)。

夠慘了吧,辛苦這幾年的房子沒了、背了不少銀行貸款得繼續還,甚至未來有什麼資金需求,在銀行那邊的信用紀錄也出現瑕疵了;同時,你還得天天擔心當初偽造文書的「AB合約」,不曉得會不會哪一天突然被檢察官給查上,還得多背上一條刑事前科…

請問:我上述說明的這些風險,那些房屋仲介以及零元買房的業者,有主動告知您嗎?有分析給您聽嗎?他們不願意跟你說明這些風險的原因,你覺得又是什麼呢?


可是我沒有頭期款卻又想在台中買房,該怎麼辦?

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房地產是一筆非常大金額的支出,並不是每個人都有能力去負擔的,如果你沒有足夠的經濟基礎和現金,那就不要冒險的投資房地產,這不一定適合現階段的你去嘗試,這就是房地產投資雖然獲利機會高,但是相對門檻也是非常非常地高,不容易讓人人都踏進去投資的原因。

既然沒有自備款又想要買房,那就是努力工作、聰明小額投資、增加收入、減少開銷,並且每個月把錢先存下來後,剩下的才當作每個月的花費,再來是,一定要給自己定下存錢的目標,才會有動力執行。

另外,即使為了增加收入要兼職,也要選擇提升自己職場競爭力的兼職,未來才有更多機會在職涯上爭取更高的薪水,答案就是這麼簡單,如果還有其他更有效率的做法,歡迎請你告訴我還有什麼更真實的方法可以在台灣買房。

天下沒有白吃的午餐,想要得到你從沒得到過的東西,那你就得付出你從沒付出過的努力,對吧?不要心存僥倖,亂走自己不熟又不懂的捷徑,如同我們常聽到的一句話:

「詐騙集團通常要騙的,通常都不是笨的人,而是貪心的人。

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